Оценка недвижимости

Актуальность выбранной темы обусловлена важностью процессов оценки недвижимости в современных условиях. Активное развитие рынка недвижимости, формирование и развитие институтов управления недвижимым имуществом выводит на первый план вопрос об определении стоимости объектов недвижимости, которая характеризует состояние объекта недвижимости, возможности его реализации и функционирования. Без четкого понимания стоимости недвижимого имущества невозможно осуществлять операции, связанные с ним: продажа, обмен, покупка, сдача в наем и др. Соответственно, необходимость объективной и точной оценки недвижимости является одной из ключевых потребностей рыночной экономики.

Вопросы управления недвижимым имуществом регламентированы законодательством. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) Гражданский кодекс Российской Федерации относит «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»[1].

Помимо этого, «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания». Также отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Как видим многообразие объектов недвижимости создает условия для развития операций с ними и, соответственно, необходимости оценки стоимости.

Под оценкой объекта недвижимости понимается методически обоснованное мнение эксперта о стоимости, а также процесс определения (расчета) данной стоимости.

На схеме представлены основные направления использования недвижимого имущества и цели определения стоимости.

Рисунок 1 – Направления и цели оценки недвижимого имущества

Можно увидеть, что оценка стоимости предшествует принятию практически любого важного решения в отношении недвижимого имущества, также результаты оценки можно использовать при защите имущественных интересов в суде, оптимизации налогообложения и многих других.

Необходимость оценки не всегда определяется самостоятельно – в некоторых случаях законодательство обязывает проводить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, как, например, в случае получения объекта недвижимости в качестве наследства или при снижении налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Важно понимать, что объективное и точное определение стоимости недвижимого имущества существенно снижает риски финансовых потерь при проведении операций с ним, но для этого оценка должна быть проведена профессионалами-оценщиками.

Субъектами отношений при оценке стоимости недвижимого имущества, как правило, выступают физические и юридические лица – заказчики услуг оценки, а также профессионалы оценщики и оценочные организации, которые непосредственно производят оценку.

От профессионализма, квалификации оценщика, опыта его работы на рынке напрямую зависит эффективность оценки, ее объективность и точность, и, соответственно, возможность для заказчика достижения тех целей, которые он ставит перед собой в процессе оценки.

Практика оценочной деятельности сформировала определенные подходы к оценке недвижимости: так профессионал-оценщик в своей работе учитывает особенности объекта оценки, факторы, влияющие на стоимость: физические (географическое расположение, размеры и т.д.), экономические (факторы спроса и предложения на рынке, возможности эффективного использования), социальные (уровень и качество жизни, социальная среда), политические (решения, принимаемые в отношении тех или иных объектов органами государственной власти) и экологические (состояние природной среды в области расположения объекта недвижимости).

Исходя из наличие разного рода факторов, будет рознится подход оценщика к оценке домов, квартир, дач, производственных зданий и сооружений и других объектов, относящихся к недвижимому имуществу, и это позволит специалисту определить стоимость наиболее точно.

Процесс проведения оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов (схема 2).

Схема 2 – Процесс оценки недвижимости

При обращении в оценочную организацию для оценки недвижимости следует помнить, что оценочная деятельность регламентирована законодательством, а оценка объектов недвижимости осуществляется на основе договора.

При этом обе стороны договора имеют не только определенные обязанности, но и права. Оценщик (оценочная организация) помимо обязанности передать заказчику отчёт об оценке, обладает правом на независимое мнение, что обуславливает невозможность давления на эксперта со стороны заказчика. Следует помнить, что оценщик несет ответственность за свой отчет, производит его защиту в суде, юстиции, перед различными комиссиями, и, соответственно, должен быть максимально объективен, точен и усидчив при определении стоимости.

Многообразие объектов недвижимости определяет также трудоемкость работ и, как следствие, их сроки и стоимость. Если оценка квартиры для целей наследования может занимать лишь несколько часов, то выполнение отчета для целей, например, оспаривания кадастровой стоимости (снижение налогооблагаемой базы) требует гораздо больше временных, кадровых, организационных ресурсов и стоит на порядки дороже.

Данная ситуация говорит о том, что немногие оценочные организации способны превратить процесс оценки недвижимости в эффективный инструмент управления, способный принести заказчикам ощутимый экономический эффект (выгодная продажа, низкая арендная плата, объективный налог при получении наследства, снижение сумм налога на имущество и т.д.).

Таким образом, оценка недвижимого имущества является важной частью современной жизни, представляет собой экономический институт, способный повысить эффективность использования недвижимости, и, соответственно, качество и уровень жизни владельцев и пользователей в современной непростой социальной и экономической ситуации.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)